Just Property

0/3

Blog

Is Mede-eienaarskap Van ’n Eiendom Die Oplossing?

Is Mede-eienaarskap Van ’n Eiendom Die Oplossing?

08 November 2019

Hoe kom jy in die eiendomsbeleggingsmark in wanneer tye moeilik is? ’n Eiendomsindikaat is moontlik die oplossing vir die probleem!

Mede-eienaarskap is 'n uitstekende manier vir veelvuldige mense om in eiendom te belê, met die doelwit om dit "om te draai" of dit te verkoop en sodoende in die wins te deel. Dit word al meer algemeen in Suid-Afrika. Chelsea Viljoen van Just Property sê: "As gevolg van die ekonomiese klimaat, kan dit 'n uitdaging wees om die mark te betree, veral as 'n eerste koper. As gevolg hiervan kies meer mense om ’n eiendom saam met 'n vriend, familielid of selfs 'n kollega aan te koop.”

Viljoen spesialiseer in die middestad-omgewing in Kaapstad en het gevind dat Woodstock, Observatory en Soutriver baie sulke geleenthede bied. “Restorasie, noodverkope en eiendomme wat opgeveil word, is gewild onder beleggers wat eiendomme wil omskep. Slim beleggers nader ook verkopers wat hul eiendomme al jare lank op die mark het in die hoop om 'n winskoop so te kry. ”

Soos alle eiendomskopers, het mede-eienaars die opsie om 'n verband op die eiendom  uit te neem of kontant te betaal. Aandele in die eiendom kan verdeel word volgens die bydrae van elke party - een party mag dus dalk 40% eienaarskap neem en die ander  party dan weer 60% van die enkele eiendom. Sulke aandeelreëlings kan deur die Aktekantoor op die titelaktes aangeteken en geregistreer word. “Dit is dus baie belangrik om saam te stem en die aandele van elke eienaar te bepaal voordat die eiendom verkry word,” sê Viljoen. 'As die aandeelhouding nie bepaal word nie, sal die wettige aanname wees dat die mede-eienaars die eiendom in gelyke aandele verkry het (50% / 50%).“

Viljoen beveel aan dat mede-eienaars die volgende punte bespreek voordat hulle 'n eiendom koop:

  • Watter persentasie van die eiendom word deur watter mede-eienaar besit?
  • Is jul voorneme om die eiendom as 'n beleggingseiendom te koop en dit te        verhuur, of gaanl een van die mede-eienaars in die eiendom woon? 
  • Hoe gaan die aanvanklike depositobedrag betaal word? Sal dit tussen die mede-eienaars verdeel word volgens hul aandele? Indien nie, moet dit deur alle mede-eienaars deeglik bespreek en ooreengekom word (in skrif).
  • Dit is baie belangrik om te onthou dat jul gesamentlik en afsonderlik verantwoordelik is vir die terugbetaling van die verband, ongeag hoe julle die mede-eienaarskap en verantwoordelikhede verdeel het. In wese beteken dit dat die bank die volle bedrag eksklusief van enige skuldenaar of van alle mede-eienaars kan verhaal in verhouding tot hul aandele, of jy nou jou gedeelte betaal of nie. 
  • Hoe gaan die winste / verliese verdeel word indien die eiendom verkoop word? As jy byvoorbeeld 'n 40% deel van die eiendom besit, verdien jy dan slegs 40% van die opbrengs van die verkoop?
  • Bespreek en stem ooreen hoe die mede-eienaarskap beëindig sal word en stappe wat gevolg moet word in die geval wanneer een mede-eienaar wil verkoop. 
  • Hoe sal die dood van 'n mede-eienaar hanteer word?
  • Hoe sal geskille hanteer word? Dalk wil jy op een of ander tydstip die eiendom opknap en die ander mede-eienaar mag dalk dink dat dit nie nodig is nie? Een van julle sal dalk aan 'n bestaande huurder kennis wil gee, terwyl die ander die huurder wil aanhou - hoe sal jul die verskille oplos?
  • Moenie vergeet om die regulering van toegang tot die verband en die reg om geld uit die verbandrekening te onttrek, te bespreek nie.

Die meeste van die bogenoemde kwessies kan hanteer of aangespreek word deur 'n ooreenkoms tussen die mede-eienaars op te stel, sê Viljoen. Dit is 'n goeie idee om dit met 'n prokureur te bespreek - alhoewel dit jou aanvanklik 'n bietjie meer kan kos om al die papierwerk in orde te kry, kan dit jou baie geld in regskoste bespaar indien 'n dispuut ooit moet ontstaan en jy dan nie 'n ooreenkoms in plek het nie. “In sulke gevalle sal die hof alle omstandighede in ag neem en ’n uitspraak lewer oor wat billik en regverdig is,” waarsku Viljoen. “Wanneer die dispuut die opbrengs van 'n verkoop behels, sal die hof alle bydraes deur elke mede-eienaar oorweeg, of dit nou eiendomsbelasting en tariewe, onderhoudsbetalings is, of iets soortgelyks wees. Die hof sal ook die voordeel wat die mede-eienaars geniet het oorweeg, soos byvoorbeeld indien daar op die eiendom gebly is met 'n voorkeurverhuringsreëling.”

Ander faktore wat jul moet oorweeg, sluit in:

  • Die omvang van die opknappings / opgraderings wat jul gaan onderneem: "Bepaal die totale prys van die moontlike opknapping teenoor die opbrengs / wins wat jul kan verwag," beveel Viljoen aan. “Is daar 'n vraag na die soort opknappings / opgraderings wat jul wil doen? Sou die totale waarde van die eiendom verhoog word deur hierdie opgraderings? 'n Voorbeeld: sal die waarde van jul eiendom aansienlik toeneem deur 'n selfspoel toilet in 'n ateljeewoonstel te installeer? Is dit 'n prioriteit vir kopers?”
  • Die gebied: “Is dit 'n gebied met 'n hoë kapitaalgroei? Is dit 'n gebied waarin mense wil wees? Hoe lyk die misdaad? Watter tipe bure is daar? Teen hoeveel is eiendomme in die omgewing verkoop? Wat is die demografiese aspekte van die gebied en beïnvloed dit die potensiële verkoopprys? Ek het 'n verhuurder gehad wat 'n eiendom in 'n opkomende gebied gekoop het, maar hierdie spesifieke straat was minder gentrifieerd. Die eiendom was aangekoop met die doel om dit dan weer te herverkoop, maar die eienaar het oorgekapitaliseer. Sy kon nie haar prys kry nie. Uiteindelik het sy besluit om die eiendom te verhuur en speel sy nou die wagspel totdat die gebied hopelik begin verbeter.” 
  • Die rede waarom die huidige eienaar verkoop? “Bepaal die omvang van die instandhoudingswerk wat gedoen moet word. Het jy deur die toestandverslag van die eiendom gegaan? Is dit struktureel voldoende en veilig? Het die eiendom kosmetiese opgraderings nodig, of is daar 'n ernstige probleem wat in ag geneem moet word?” 
  • Kapitaalwinsbelasting. “Indien jy dalk jou primêre woning op die mark sit en verkoop, is jy geregtig om tot R2 miljoen gratis kapitaalwinsbelasting te verdien. Maar as die eiendom wat verkoop word nie jul primêre woning is nie en / of die wins meer as R2 miljoen is, sal 'n persentasie van die wins as kapitaalwinsbelasting betaal moet word.”
  • Die mark: “Doen 'n vergelykende markanalise om 'n realistiese markgebaseerde verkoopswaardasie te bepaal voordat jul 'n aanbod op 'n' fixer-upper 'plaas. Jy wil nie oorkapitaliseer op 'n eiendom wat op 'n sekere vlak afgesper is nie.”

“Doen jou huiswerk as jy dit oorweeg om 'n eiendom te koop vir die omslaan daarvan. Doen navorsing oor die verskillende eiendomsplatforms en stel vir jouself perke in die prysklasse en gebiede wat jou interesseer. As jy nie vertroud is met die huidige tendense in die mark of selfs waar om te begin nie, praat dan met 'n agent wat op 'n spesifieke gebied spesialiseer en ervaring het met die omslaan van eiendomme. ”

Nadat jy die ideale eiendom gevind het, beveel Viljoen ook aan dat jy bepaal of die eiendom wat jy koop spesiale permitte van die raad benodig vir die opknapping daarvan. Besluit of jy die opknappings self sal monitor of 'n eiendomsbestuurder in diens gaan neem.

Stel dan 'n lys op met betroubare kontrakteurs waarmee jy gelukkig sal wees. Vra hulle of daar tydraamwerke vir die opknappings is, en of hulle oor naweke sal werk om hieraan te voldoen. Begin begroot vir die nodige herstelwerk, die aantal maande wat die eiendom leeg gaan wees, spaar van die geld om moontlike vertragings in die opknappingsproses te dek, asook om eers 'n huurder te vind, of andersins hoe lank dit kan neem vir die eiendom om te verkoop as dit die doel is.

Hoe lank kan mens verwag sal dit neem vir die eiendom om te verkoop? Paul Stevens, uitvoerende hoof van Just Property, bestuur heftiglik die gebruik van gestaafde inligting oor die Just Property-franchisenetwerk. Dit word gedemonstreer deurdat Viljoen haar antwoord op die FNB-eiendomsagent-opname van April 2019 gebaseer het. “Die neigings wat uit die opname gekom het, het getoon dat 'n eiendom gemiddeld ongeveer 15,3 weke in die mark is voordat dit verkoop word, ongeveer tien ernstige kykers sal die eiendom besoek voordat dit verkoop, en daar 'n gemiddelde daling van 9,4% in die vraprys sal wees.”

Viljoen sê dat die gemiddelde verkoopspryse vir geskikte omslaan-eiendomme wat gevind is tussen net onder R1 miljoen tot ongeveer R1,8 miljoen verloop. “Op grond van die Lightstone Seminar van 2019 is die gemiddelde transaksieprys vir 'n vaste eiendom R1 819 313 en vir die deeltitel R1 966 912.”

“Indien jy en jou mede-eienaar(s) ernstige beleggers is en gereed is om te verkoop, sal ek aanbeveel dat julle 'n verkoopsagent in diens neem wat 'n kundige in die spesifieke omgewing is," adviseer Viljoen. “Hulle sal die nodige gebiedsstatistieke voorsien om jul voor te berei op wat verwag kan word. Kaapstad is uniek in die sin dat die gebiede baie uiteenlopend is. Dit kan wissel van laerinkomste-gebiede soos Maitland en Brooklyn tot die wenslike voorstede van Bantrybaai. En die pryse verskil daarvolgens.”

 

For more information on Just Property please visit www.just.property or call (087) 004 0149

Follow Just Property on Facebook and Twitter

Just Property

Let's Open Doors